Türkiye merkezli BLG Capital, ikili gayrimenkul stratejisiyle çekirdek pazarlarının ötesine açılıyor

BLG Capital, Türkiye’nin güneydoğu Akdeniz kıyısındaki Amanruya Bodrum’u kısa süre önce yaklaşık 75 milyon dolara, yani oda başına yaklaşık 2,1 milyon dolara sattı. (BLG Capital)

Türkiye’nin doğusunda yer alan bir lüks tatil köyünün satışı, yerel bir özel sermaye şirketinin portföyünü konum ve varlık türü açısından çeşitlendirme yönündeki en son hamlesine işaret ediyor.

İstanbul merkezli BLG Capital, mart ayında Türkiye’deki Amanruya Bodrum’un adı açıklanmayan bir Türk varlık yönetimi şirketine yaklaşık 75 milyon dolara, yani oda başına 2,1 milyon dolara satışını tamamladı. Türkiye’nin doğusunda Akdeniz kıyısında yer alan tatil köyü, tamamı özel havuzlu 36 müstakil villadan oluşuyor.

BLG Capital genel müdürü Giray Boran, Hotel News Now’a verdiği demeçte, Amanruya Bodrum satışının oda başına fiyatının herhangi bir Avrupa ve Orta Doğu pazarı için dikkat çekici olduğunu söyledi. Boran, işlemin Türkiye’de bugüne kadar ulaşılan en yüksek oda başına fiyatı ve getiriyi temsil ettiğini ekledi.

Boran, tesisin son iki yılda %80’lik bir gelir artışı kaydederek 2.000 dolar ve üzeri ortalama günlük fiyata ve %50’nin üzerinde bir kâr marjına ulaştığını söyledi.

BLG, Amanruya Bodrum’u 2015 yılında satın aldı ve yeniden yapılandırmanın ardından 2018 yılında yeniden açtı. Satın alma sırasında otel zararla çalışıyordu; ancak Boran ve ekibi yönetimi devraldığından bu yana otel, faaliyetinin ilk yılında başabaş noktasına ulaştı ve ikinci yılda küçük bir kâr elde etti.

Boran, lüks segmentin en üst ucunda bile sermaye harcaması eklemek ve tesisleri daha iyi yönetmek için alan bulunduğunu söyledi. Tesisin faiz, vergi, amortisman ve itfa öncesi kârı 2023 yılında 3 milyon doları aştı.

“Şimdi, varlık yönetimimiz sayesinde brüt işletme kârı seviyeleri yükseldi ve otel, dünya çapındaki en iyi Aman tesislerinden biri. Sahip olduğumuz en görkemli otellerden biri,” dedi.

Tatil köyü ayrıca üst düzey otel konaklamalarına istekli bir pazardan da yararlandı. Boran, Amanruya Bodrum’un satışından önce BLG Capital’in maliyetleri düşürmek için olanaklarda geri adım atmak yerine tesise yatırım yapmaya devam ettiğini söyledi.

“Pazarlama ve gelir stratejilerimizi değiştirdik ve wellness, özel turlar ve Michelin yıldızlı şefler de dahil olmak üzere yiyecek-içecek gibi daha fazla misafir deneyimi ekledik. Evet, kâr marjları çok önemli olmaya devam ediyor; ancak en önemlisi en üst düzeyde olmaktır ve kısa vadeli kâr marjları uğruna deneyimi zayıflatmayacağız çünkü bu sürdürülebilir bir uzun vadeli strateji değil,” dedi.

Boran, tatil köyünün 2015 yılındaki satın alımının BLG Capital’in ikinci fonunun bir parçası olduğunu ve firmanın niyetinin her zaman beş ila sekiz yıl içinde çıkış yapmak olduğunu söyledi.

“Pandemi nedeniyle biraz daha bekledik; ancak satış çok iyi bir kat getirisini temsil ediyor,” dedi.

Daha Fazla Pazar ve Daha Fazla Varlık Sınıfı

BLG Capital, otel sahipliğini Türkiye ve Amerika’daki çekirdek pazarlarının dışına genişletmenin yanı sıra, çoğu otel markalı olan hem otellere hem de üst düzey konut projelerine sahip olmaya devam etmeyi hedefliyor.

Firmanın ayrıca New York City’de, 530 Broadway’de bir ofisi bulunuyor.

BLG Capital’in otel portföyü, Türkiye’nin ilk Peninsula ve W otelleri, Soho House Istanbul, Aman New York, Rosewood The Raleigh Miami Beach ve California, Beverly Hills ile New York City’deki Mandarin Oriental Residences gibi Türkiye ve ABD varlıklarını içeriyor.

Firmanın ayrıca Türkiye, ABD ve Avrupa’da ofis, perakende, karma kullanımlı ve öğrenci konaklama gayrimenkul varlıklarında sahiplik payları bulunuyor.

Boran, Türkiye ve ABD şirketin ana pazarları olsa da BLG Capital’in oteller ve diğer gayrimenkul sınıfları da dahil olmak üzere Avrupa’daki varlığını genişletmek için üzerinde çalışılan iki proje bulunduğunu söyledi. Batı ve güney Avrupa’daki fırsatları değerlendirmek üzere bir Avrupa ofisi açmak da Boran’ın istek listesinde yer alıyor.

“Toskana’da, İtalya’nın Akdeniz kıyısında ve büyük İtalyan şehirlerinde potansiyel konaklama projeleri var. Yakında gelişmeleri duyurmayı umuyoruz,” dedi.

Yaklaşık 10 yıldır faaliyette olan ABD ofisi, İtalyan geliştirici Bizzi & Partners ile iş birliği içinde Miami, New York City ve Los Angeles’taki potansiyel anlaşmaları takip ediyor.

Boran, BLG yöneticilerinin, geliştiriciler ve yatırımcılar için cazip getiriler nedeniyle her zaman otel ve konut sahipliğinin bir karışımına sahip olmayı tercih ettiğini söyledi. İlişkiler ve maliyetler açısından yeni bir pazara girerken ölçeğin önemli olduğunu vurguladı.

Boran, en yüksek büyüme oranlarının %100’ün üzerinde olduğu Miami ve Dubai’de görüldüğünü söyledi. Ancak bireylerin oluşturduğu güçlü marka çağrışımlarının, markalı konut satın alma kararlarını yönlendirmede son derece etkili olabileceğini belirtti.

BLG’nin geleceğinin markalı, lüks ve lifestyle oteller ile konutlara odaklanmaya devam edeceğini, ancak sorunlu krediler, çok aileli konutlar ve yaşlı konutları gibi diğer gayrimenkul nişlerinin de değerlendirildiğini söyledi.

Boran, Avrupa’da bir ofis açma olasılığının ötesinde, BLG Capital’in kurumsal yatırımcıların firmanın yatırım modeline ilgi gösterdiği Orta Doğu’da ek bir ofis açmayı bile düşündüğünü söyledi.

Sürdürülebilirlik Girişimlerine Öncelik Vermek

Boran, BLG Capital’in sera gazı emisyonlarını 2030’a kadar %40, 2035’e kadar %70 azaltmak ve ardından 2040’a kadar tamamen ortadan kaldırmak için iddialı bir planı olduğunu söyledi.

Şirket, 2030 yılına kadar tüm tesislerini karbon nötr hale getirmek, su tüketimini izlemek ve 2030 yılına kadar inşaat ve yıkım atıklarının %75’ini çöp sahalarından uzak tutmak için çalışıyor.

Boran, firmanın portföyünün tamamında yenilenebilir enerji çözümlerini hayata geçirdiğini ve 2030 yılına kadar portföyünün %80’ini yenilenebilir kaynaklardan sağlamayı hedeflediğini söyledi.

Boran, BLG Capital’in Peninsula Istanbul otelini de içeren Galataport Istanbul’un, 4 milyon metrekarenin üzerinde bir gelişim alanını kapsayan simgesel bir proje ve BLG’nin sürdürülebilirlik girişimleri açısından önemli bir sınav olduğunu söyledi.

Boran, bunun LEED Platin derecesi alan Avrupa’daki en büyük proje olduğunu ekledi ve bunun BLG’yi mevcut ve yeni geliştirilen tüm projeleri için LEED Platin sertifikası almaya teşvik ettiğini belirtti.